אודות המינהלת – MINHELT DAROM EVERY THING

חולמים על פינוי בינוי ? מקומכם איתנו

חברתנו מנהלת פרויקטים עבור בעלי דירות

כנסו ולמדו מי אנחנו “מנהלת דרום ” מה מיוחד בשירות שניתן לכם בחינם וכיצד נוכל לעזור לכם לזרז את תהליך ההתחדשות עירונית בבניין שלכם

כנסו ולמדו מה ההבדל בין פינוי-בינוי, תמ”א 38 וחלופת שקד. גלו מה נכון לעשות וממה מומלץ להימנע. כך תוכלו לקבל החלטות מושכלות ובטוחות בתהליך ההתחדשות העירונית.

כנסו ולמדו על זכויות הקשישים בפינוי-בינוי. מה היזם חייב להציע ואיך להפיק תועלת מחוק הקשיש. הבטיחו שהזכויות שלכם מוגנות ושאתם מקבלים את המגיע לכם.

כנסו וצפו בסרטוני הסבר בעברית, רוסית ואמהרית. ולמדו על חוקי ההתחדשות העירונית. קבלו הדרכה מפורטת על התהליך, הכל בשפה שנוחה לכם ובמקום אחד מרוכז.

השיטה החדשה והבטוחה

התחדשות ערונית

בשליטת הדיירים

Section 1 אודות מנהלת דרום

מנהלת דרום היא חברה ”ְמַנֶהֶלת“ המספקת שירותי התחדשות עירונית , אשקלון, לתושבי הדרום, עם דגש על הערים קרית גת, קרית מלאכי אשדוד ובאר שבע. אנו מתמחים בכל תחומי ההתחדשות העירונית, ובכלל זה מהלכי ייזום ותכנון שכונות , תמ”א ,38 שימור מבנים, שיפוץ חזיתות, פינוי-בינוי חדשות.

שירותים חינמיים ללא עלות לדיירים

אנו פועלים בשיתוף פעולה מלא עם המנהלת העירונית בכל עיר ובהתאם לנהלים העירוניים. השירות שאנו מציעים לדיירי המתחמים הוא חינמי וללא עלות.

תהליך מוצלח של התחדשות עירונית

יש צורך בגורם מקצועי אשר על מנת להצליח בתהליך התחדשות עירונית, ילווה את התהליך ויצליח להביא להסכמות בין כל הגורמים המעורבים: העירייה (הוועדה המקומית ולעיתים המחוזית), היזם ובעלי הדירות. ובזה אנחנו מתמחים.

ניסיון ומקצועיות במצבים מורכבים

הניסיון הרב שצברנו לאורך השנים מאפשר לנו להתמודד עם האתגר המורכב מאוד של התחדשות עירונית בערי הפריפריה. באזור הדרום, ההתנהלות שלנו שונה לחלוטין בהשוואה למרכז הארץ.

מתמחים במצבים מורכבים:

לצערנו, עדיין ישנן שכונות רבות באזור הדרום הסובלות מבעיות כגון עוני הבטלה זקנה ופשע שגרים בתנאים לא מתאימים. דיירים אלו מרגישים מיואשים וכבר לא מאמינים שמשהוא יקרה. בדרך כלל, הם גם ידחו כל הצעה מייאוש ואכזבה. התנהלות במצבים שכאלו דורשת מיומנות רבה והרבה הרבה ואורך רוח.

האינטרס של בעלי הדירות במרכז

אנחנו עובדים עבורכם, בעלי הדירות! בעל הנכס הוא אתם, לא היזם. נפעל עבורכם ועבור האינטרסים שלכם ונעזור לכם לקבל את התמורות הטובות ביותר.

ההחלטה הסופית היא תמיד שלכם

אנו מנחים, נפגשים, מייעצים ומציעים, אך לא המחליטים הסופיים, אתם, בעלי הדירות הם המחלטים! ונעזור לכם להגיע להחלטות הטובות ביותר עבורכם בעזרת הניסיון שלנו.

הכרה מעמיקה עם רשויות התכנון

תפקידה של חברה מנהלת להתחדשות עירונית הוא הסרת חסמים בירוקרטיים. אנו עובדים עם רשויות התכנון באופן רציף, מכירים את המערכת ואת התנהלותה, ויודעים כיצד לפעול לפייה.

מיקסום תמורות לבעלי הדירות מהיזם

אין חכם כבעל ניסיון. הניסיון הרב שצברנו במשך השנים והקשרים הענפים שיצרנו עם החברות היזמיות מאפשרים לנו למקסם את התמורות שתקבלו בפרויקט אל מול היזם.

Section 2 מהי חברה מְנַהֶלֶת להתחדשות עירונית?

חברה מנהלת להתחדשות עירונית היא גוף מקצועי בעל התמחות בתחום ההתחדשות העירונית אשר מייעץ, מנהל ומלווה בעלי דירות בפרויקטים המיועדים להתחדשות עירונית. התפקיד העיקרי של החברה ְמַנֶהֶלת הוא לספק סיוע וליווי מקצועי לבעלי הדירות לאורך כל שלבי הייזום, התכנון והביצוע של הפרויקט. החברה מתעסקת בהתארגנות הראשונית של הדיירים, בתכנון הפרויקט בשיתוף פעולה עם היזם והרשות המקומית, ובביצוע ובפיקוח על העבודות.

בין תפקידיה המרכזיים לאורך כל שלבי הפרויקט תוכלו למצוא:

פגישת היכרות ראשונית עם דיירי הבניין, בדיקת נכונות של בעלי הדירות לקידום הפרויקט ומתן הסבר על התהליך.
בחינת היתכנות ראשונית לביצוע פרויקט התחדשות עירונית ברמה התכנונית וברמה הכלכלית.
מינוי של נציגות דיירים ומינוי החברה המנהלת.
בדיקת זכויות הבנייה או קידום התב”ע (תכנית בניין עיר), ובפן המשפטי והכלכלי.
מינוי עורך דין מייצג דיירים, מינוי מפקח בניה ומינוי בעלי מקצוע נוספים ע”פ הצורך.
כתיבת מכרז יזמים הכולל את הדרישות שלנו עבור בעלי הדירות ברמת מפרט הבנייה, הגנות משפטיות, תמורות לדייר, ועוד.
ציאה למכרז באישור נציגות הדיירים, ופנייה ליזמים רלוונטיים לפי גודל הפרויקט ומיקומו.
קבלת ההצעות – דירוג ההצעות ובקשת שיפורים מיזמים רלוונטיים.
חתימת הסכם מפורט עם היזם שנבחר ע”י נציגות הדיירים, אשר הצעתו הינה הטובה ביותר לכלל הדיירים ובשקיפות מלאה.
פיקוח מטעם הדיירים על התקדמות התכנון, הבנייה בפועל, מסירת הדירות ושנת הבדק.

Section 3 לשם מה צריך חברה מנהלת? לא ניתן לבצע זאת לבד?

כחברה מנהלת לפינוי בינוי בעלת ניסיון נדע כיצד לקדם את הפרויקט שלכם ולעבור את המכשולים החברתיים והבירוקרטיים ולמנוע התנגדויות שעלולות לעכב את כולם , עם השנים למדנו להתנהל ברמה הארגונית וברמה המשפטית הפחות נעימה והתוצאות הטובות לא איחרו לבוא. דיירים שהתנגדו נחרצות לתהליך ההתחדשות הפכו לתומכים ואף למובילים את התהליך.

דוגמאות לקשיים או מצבים שנדע להתמודד איתם

כאשר מדובר , בניינים שבהם בבניינים שקיבלו צו בניין מסוכן ונדרשת הערכה לפני פינוי הדיירים אינם מגובשים ולעתים קרובות נמצאים במריבות ויש צורך לפייס אותם. בעלי דירות שמתגוררים במקום אחר (דירות משקעים) ויש צורך לאתר אותם בכל הארץ, דיירים סחטנים שרוצים לקבל יותר מהאחרים. דיירי דיור מוגן שמסרבים לעזוב ,דיירים עם צרכים מיוחדים ודיירים קשישים, דירות ירושה שלא נמצא להן יורש, דירות נטושות וכדומה.

במקרים שכאלה הפתרון שלנו כחברות מנהלת של התחדשות עירונית יכול להיות פתרון מעולה לקידום הפרויקט, הדרושה לכך

ברמת העיקרון :נציגויות חזקות יכולות לנסות להניע את הגלגל, אך הניסיון מלמד שמשום שמדובר בתהליך של 5-7 שנים, בדר“כ הדיירים מתעייפים מהר מהוויכוחים המתישים ומהמערכת ההבירוקרטית המסובלת של השגת אישורים, מתקשים להשקיע שעות בחינם ובסוף כמעט תמיד מתייאשים ועוצרים

Section 4 האתגרים שנדע להתמודד איתם

שיפוי תביעות 1

מצבים בהם בניינים תקועים עם יזמים שלא עשו דבר שנים ,גיבוי משפטי למצב של תביעה

שכנים במריבה 2

בניינים שבהם הדיירים אינם מגובשים ולעתים קרובות נמצאים במריבות

בניינים מסוכנים 3

מבנים שקיבלו צו בניין מסוכן ונדרשת הערכה או דחיה עד למציאת הפתרון

דירות משקעים 4

דירות משקעים שלא מתגוררים בשכונה ויש צורך לאתר אותם בכל הארץ

דיירים קשישים 5

קשישים חולים ואנשים עם צרכים מיוחדים ,הגנת זכויות ומציאת פתרונות

שכונות עם פשע 6

מצב בו קיים חשש מצד הדיירים להתחיל תהליך של פינוי בינוי משום שגורם עברייני מסרב או מתערב בתהליך

עולים חדשים 7

דייירם רבים לא דוברים את השפה העברית ויש צורך במתורגמן שיסביר להם בשפתם

דירות ירושה 8

דירות ירושה שלא נמצא להן יורש, או במירבה בין בני המשפחה על הירושה

דיירים סחטנים 9

דיירים סרבנים שרוצים לקבל יותר מהאחרים ובכוונה מכשילים את התהליך

מערכת מסורבלת 10

מערכת בירוקרטית ומסובלת של השגת אישורים מהרשות המקומית ומהרשות המחזית לתהליך

Section 5 תפקיד החברה המנהלת בפרויקטי פינוי-בינוי: עובדים בשבילכם,
האתגר : אינטרס הדיירים קודם לאנטרס היזם או העירייה

החברה המנהלת: אינטרס הדיירים במרכז:

כחברה מנהלת אנו פועלים נחרצות להבטיח שהאינטרסים שלכם, הדיירים, הם בראש סדר העדיפויות כשמתנהלים מול גורם יזמי או עירוני. תפקידנו המרכזי הוא לא רק לארגן אתכם, אלא גם לייצג אתכם הדיירים בצורה הטובה ביותר, ולוודא שכל ההיבטים החברתיים, הכלכליים ולעיתים גם הבריאותיים שלכם נלקחים בחשבון לאורך כל התהליך.

בראש ובראשונה , הדייר ולא היזם:

קודם כל, אנחנו דואגים לאינטרס הדייר; לאחר שהשגנו את זה, נמשיך להתנהלות עם היזם. זהו למעשה ההבדל בין מסלול יזמי למסלול מנהלת. בניגוד ליזם, שמטרתו העיקרית היא להשיג רווחים, החברה המנהלת פועלת אך ורק לטובת הדיירים.

תפקיד החברה המארגנת: כולל את כל ההיבטים החברתיים, הכלכליים והבריאותיים של הדיירים

היבטים חברתיים:

הגנת הדייר ,הבטחת תנאי דיור הולמים, התחשבות בצרכי הקהילה ,הענות משמעותית ברמת השירות

היבטים כלכליים:

עסקה הוגנת לכולם, דאגה לתנאים כלכליים טובים לדיירים, כולל פיצויים הוגנים, דיור חלופי בתקופת הבנייה ותמיכה כלכלית נוספת במידת הצורך.

היבטים בריאותיים:

התייחסות לצרכים הבריאותיים של הדיירים, כולל נגישות לשירותי בריאות ותנאים בריאותיים הולמים במבנים החדשים.

Section 6 ההחלטה סופית תמיד תיהיה שלכם, הדיירים

שליטה מלאה של הדיירים:

בתהליך פינוי-בינוי , בליווי של חברה מנהלת, ההחלטה הסופית היא תמיד של הדיירים. אתם, הדיירים, הם בעלי הנכס ולא היזם ואפילו לא העירייה. לכן, ראוי שאתם תהיו השולטים בנעשה ותשפיעו באופן מכריע על כל החלטה. נציגות הדיירים, בעזרת הייעוץ המשפטי והייעוץ ההנדסי , היא זו שמכריעה את הכף.

חופש הבחירה של הדיירים:

בסופו של יום, ההחלטה הסופית היא שלכם ורק שלכם. אתם לא חייבים ללכת עם יזם שאינכם מאמינים בו וזה הפלוס הענק בלהתקדם בתהליך עם חברה מנהלת ולא עם יזם שקושר אתכם להסכם.

נעזור לכם להגיע להחלטה הנכונה:

בתהליך שנעבור ביחד, נציג בפניכם את כל האפשרויות, את היזמים השונים, את התמורות שהם מציעים ואת הניסיון שלהם בפרויקטים דומים. שימו לב! אתם, ורק אתם, תהיו אלה שיבחרו את היזם שייתן לכם את התמורות הגבוהות ביותר ושיש לו את הניסיון הדרוש בפינוי-בינוי.

היתרון העיקרי - אינטרס הדיירים מעל להכל:

כאשר הדיירים הם אלה שמחליטים, הם מבטיחים שהאינטרסים שלהם נשמרים בצורה הטובה ביותר. ההחלטות שתעשו יתבססו על ההסכמה המלאה שלכם, הדיירים, ותאפשר לכם להרגיש בטוחים בתהליך כולו.

דוגמאות מהשטח:

בהיסטוריה של פרויקטים דומים, דיירים שפעלו בליווי חברה מנהלת והיו מעורבים בהחלטות, זכו לתנאים טובים יותר והרגישו שהם חלק בלתי נפרד מהתהליך. נציגות הדיירים, בשיתוף פעולה עם החברה המנהלת, הצליחה לבחור יזמים שהציעו את התמורות הגבוהות ביותר ושעמדו בכל הדרישות של הדיירים.

לסיכום:

ההחלטה הסופית בתהליך פינוי-בינוי היא תמיד שלכם, הדיירים. תפקיד החברה המנהלת הוא להנחות, לייעץ ולסייע, אבל אתם אלה שמחליטים. אתם בוחרים את היזם, את התנאים ואת הדרך. ההחלטות שתעשו יתבססו על ההסכמה המלאה שלכם, והדיירים ייהנו מהתהליך ומהתוצאות.